Boruzs Balázs pénzügyi közvetítővel és ingatlanértékesítővel beszélgettünk
Azt látjuk, hogy Bácsalmáson nagyon aktív az ingatlanpiac. Miért vásárolják olyan szívesen a házakat itt? Ingatlanértékesítőként mi a véleményed erről?
Számos tényező magyarázhatja a keresletet. Természetesen a kormányzati támogatások, mint például a Babaváró hitel, CSOK, és más kedvezmények ösztönzőleg hatnak a vásárlókra. Azonban azt látom, hogy egy generáció beérett, amelyik szívesen elköltözne, külön élné az életét, és anyagilag vonzóbbnak találja a kisebb települések, mint Bácsalmás ingatlanpiacát a nagyvárosokéhoz képest. Itt talán még elérhetőbbek az ingatlanok.
A megkeresések között számos külföldi ügyfél is akad. Múlt héten például holland vásárlóknak mutattam bácsalmási ingatlanokat, de német és szerb ügyfelek is keresnek. A külföldi érdeklődés és betelepedés okai nem mindig ismeretesek, és nem is szoktuk faggatni az ügyfeleket. A migrációs tényezők is szerepet játszhatnak, de én is csak találgatni tudok.
Ha tippelnem kellene, akkor azt mondanám, hogy a gazdasági szempontok játszanak nagyobb szerepet a külföldi nyugdíjasok körében, amikor az ingatlanvásárlásról van szó. Rengetegen igyekeznek kihasználni a vásárlóerő-eltérésből fakadó anyagi előnyöket. Azonban ennek némiképpen ellent mond, hogy az árakban igencsak utolértük a nyugatot.
A helyi ingatlanárak miként viszonyulnak az országos árakhoz?
A helyi ingatlanárak kapcsán megállapíthatjuk, hogy az országos árakhoz képest jelentős eltérések mutatkoznak. Ezek az eltérések az adott járás, régió vagy település sajátosságaitól, lehetőségeitől és frekventáltságától függenek. Általában a piac emelkedései és csökkenései lekövetik egymást.
Ha Budapesten például 50%-kal emelkedik a négyzetméterenkénti ár, akkor a vidéki eladók is próbálják követni ezt a trendet, ami gyakran aránytalan torzulást okozhat a vidéki piacon.
Ugyanakkor a hirtelen megnövekedett kereslet miatt felfújt árak mostanra kezdenek stabilizálódni. Észrevehető, hogy a piac kettészakadt. A jobb minőségű, energiahatékonyabb házak árai tartósan magasak maradnak, és valószínűleg további emelkedésre számíthatunk, míg a régebbi, kevésbé korszerű ingatlanoknál egyre több alkut láthatunk az ügyfelek részéről.
Egyébként a helyi árakat összehasonlítva a környező községekben tapasztalható árakkal, kissé indokolatlannak tartom a bácsalmási ingatlanárakat. Mintha próbálnánk árak tekintetében Baja irányába menni, ugyanakkor érthető okokból a városnak nincsenek akkora lehetőségei, mint Bajának. A két várost össze se lehet hasonlítani, hiszen nem egy súlycsoport a kettő.
Összességében tehát az ingatlanárak a helyi sajátosságoktól, a kereslet-kínálati viszonyoktól és az országos trendektől függően változnak. Fontos, hogy a piaci folyamatokat és az adott térség lehetőségeit alaposan megértsük, megismerjük mielőtt ingatlanvásárlásra vagy értékesítésre szánjuk magunkat.
Németh Balázs polgármester is arról beszélt, hogy ez a csekély árkülönbség sokakat inkább a nagyobb város irányába tereli Bácsalmás hátrányára. Inkább megvesznek Baján 40 millió forintért egy házat, mint 30 millióért Bácsalmáson.
Teljesen egyetértek a polgármesterrel; a viszonylag csekély árkülönbség, valamint a szűkösebb lehetőségek sokakat inkább a nagyobb városban való letelepedésre sarkalnak. Baja valóban frekventáltabb, több munkalehetőséget és szolgáltatást kínál, és ezekkel összehasonlítva Bácsalmás hátrányba kerül.
Emellett a cégek általában előnyben részesítik a helyi munkaerőt, így a bácsalmásiaknak a nagy távolság miatt nehézséget jelenthet egy-egy bajai állásért versenyben maradni. Ez az álláskeresés során komoly hátrány számukra.
Az ingatlanpiaci árképzésben a két város közötti különbség nem jelentős, de más szempontok, mint például a munkalehetőségek és szolgáltatások elérhetősége miatt mégis komoly eltérések vannak.
Ezt a fajta túlárazást a környező településeken nem tapasztalom, pedig a távolság nem olyan számottevő a régió települései között. Mélykúton jelentősen olcsóbban lehet hasonló ingatlanhoz jutni. Ráadásul Bácsalmáson még a Falusi CSOK sem érvényesül, ezért is különös az a buborék, ami itt kialakult. Míg a szomszédos településeken 5+5 milliós otthonteremtési kedvezmény is elérhető egy háromgyermekes családnak, itt ugyanez a család csak 2,2 millió forintot tud igénybe venni. Bácsalmáson már csak ezért is érdemes lenne kissé konszolidálni az árakat.
Az árak mérséklése hosszú távon segíthet a helyi ingatlanpiac fenntartható fejlődésében és a település vonzerejének növelésében.
Mi a helyzet a lepusztult, elhagyatott, omladozó házakkal? Ezeknek az árai is emelkedtek a buborékkal együtt, vagy tartósan elérhetőek adott esetben akár apró pénzért is?
Időről-időre felbukkan a mi kínálatunkban is egy-egy ilyen, lakhatásra már alig-alig alkalmas épület. Amit tapasztalok, hogy sokszor majdnem telekárban mennek el ezek a házak. A telekárak pedig növekedtek, így valóban hatással van rájuk az áremelkedés, bár nem olyan nagymértékben. A kérdés az, hogy ki vesz Bácsalmáson telket, ha Baján csak kicsit drágábban juthat hozzá, és az építkezés is majdnem ugyanannyiba kerül.
Sajnos azt tapasztalom, hogy akadnak vevők az ilyen ingatlanokra is, de nem felújítási vagy bontási szándékkal, hanem beköltözési céllal. Szerencsére nem mutatkozik jelentős kereslet ezekre, legalábbis nálam nem.
Azonban azt kell mondanom, hogy ami itt adott esetben 4 millió forint, és lakhatatlan, az Kunbaján beköltözhető ugyanennyiért.
Nyilván azt is fel kell majd újítani idővel, de arra ott vannak a támogatási lehetőségek, amelyeket itt nem feltétlenül lehet érvényesíteni. Persze a támogatásoknak is vannak megkötései.
Éppen most volt egy ingatlan, ami gyakorlatilag csak négy falból állt, mégis 4 millió forintért lett meghirdetve Bácsalmáson. Persze jó helyen árulták.
Te hogy látod, Bácsalmásnak mi a vonzereje a beletelepülni szándékozóknak?
Baja közelsége-távolsága bizonyos szempontból akár vonzó is lehet, ahogy a határ közelsége is. Maga a város nagyon jól felszerelt infrastrukturálisan. Általános iskolák, gimnázium, egészségügyi központ, posta, bankok, áruházak, csomagautomaták, tehát élhetőség szempontjából szinte minden adott. Elsősorban persze a gazdasági tényezők számítanak, és itt most főként az álláslehetőségekre gondolok. Sajnos ebben még van hová fejlődni, persze a gazdaságfejlesztő beruházások ezért jönnek létre, és alapvetően jó irányba mutatnak.
Természetesen a turizmust is említhetjük, de az is egy olyan tényező, amihez adottsága vagy van, vagy nincs egy településnek. Persze ki lehet alakítani attrakciókat, és Bácsalmás törekszik is erre, ami megint csak nagyon jó irány. A tájház és a Siskovics-kúria nagyon szépen ki lettek alakítva, és a város büszke is lehet rájuk, azonban nem ezek azok a beruházások, amelyek megfogják, megszólítják a közönséget. Nagyobb kulturális események, nagyobb fesztiválok is vonzók lehetnek a fiatalabb betelepülni vágyóknak. De egyéb, izgalmasabb fejlesztések is képesek lehetnének felhívni a figyelmet a városra. Ha azt látják, hogy egy város nem csak az alapvető elemeiben élhető, de élményekkel gazdagít, olyat tud vagy próbál nyújtani, amit adott esetben még nagyobb városok sem, nyilván a település felé billenti a mérleg nyelvét.
És annak ellenére, hogy sosem látott magasságokban vannak az ingatlanárak, még nagy a kereslet, és ezt a lehetőséget most kell megragadni, mivel ha a háború és az infláció nem törte le jelentősen az árakat, akkor nem tudom, hogy mi fogja.
Mit üzennél azoknak, akik ingatlant adnának el Bácsalmáson?
Legyenek korrektek! (nevet)
